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les autres. Ainsi,les lieux inférieurs sont assujetis aux lieux supérieurs, dont ils sont obliges de recevoir les eaux et les autres inconvé niens qui peuvent résulter de leur situation. Il n'est pas besoin, pour justifier cette règle, de dire, comme la loi 1. §. 23, D. de aquá et aquæ pluvia arcendæ, que le propriétaire de la partie inférieure est dédommagé par le limon et l'engrais que les eaux y entraînent : outre que cela n'est pas toujours vrai, il suffit, pour que le voisin n'ait pas sujet de se plaindre, que ce dommage résulte de la position respective des deux domaines, tels que la nature les a produits, et non pas du fait du pro. priétaire du lieu supérieur.

Indépendamment de ces Servitudes que la nature a établies, il en est qui subsistent aussi de plein droit, mais qui ne sont introduites que par les lois civiles, et qui varient suivant la diversité des statuts par lesquels sont régis les différens lieux. On doit mettre dans cette classe les réglemens qui restreignent les vues entre voisins à une certaine hauteur, ou à une certaine direction.

[[On a vu dans le §. précédent, que l'art. 639 du Code civil distingue les Servitudes qui derivent de la situation des lieux, d'avec les Servitudes imposées par la loi.

On trouvera sous le mot Voisinage, S. 4, les dispositions de ce Code qui sont relatives aux premières.

Quant aux secondes, voici ce qu'il porte «Art. 646. Les Servitudes établies par la loi, ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers.

» 656. Celles établies pour l'utilité publique ou communale, ont pour objet le marchepied le long des rivières navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins ou autres ouvrages publics et communaux. Tout ce qui concerne cette espèce de Servitude est déterminé par des lois ou des réglemens particuliers.

»651. La loi assujetit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.

»652. Partie de ces obligations est réglée par les lois sur la police rurale; les autres sont relatives au mur et au fossé mitoyens, au cas où il y a lieu à contre-mur, aux vues sur la propriété du voisin, à l'égoût des toits, au droit de passage ».

Les Servitudes établies par la loi pour l'uti lité des particuliers, feront la matière du §. 4 de l'article Voisinage. ]]

II. Les Servitudes contractuelles, qui sont proprement l'objet de cet article, sont en très

grand nombre. On peut même en imaginer à l'infini; telles sont les Servitudes de chemin ou de passage, de puisage, de prise d'eau ou d'aqueduc, d'égoût et de vue, hors des cas autorisés par les coutumes, etc.

Il ne faut pas prendre ce terme de contractuelles à la rigueur, comme si les Servitudes auxquelles on donne ce nom, tiraient nécescessairement leur origine d'une convention. On peut aussi en établir par jugement, par testament, par prescription, dans un grand nombre de pays, et par la simple destination de père de famille, dans les pays qui rejettent l'acquisition des Servitudes par prescription. Mais on les appelle contractuelles, parceque toutes ces Servitudes s'établissent plus communénent par convention.

§. IV. Des Servitudes personnelles ou plutôt mixtes.

I. Les lois romaines définissent fort bien les Servitudes personnelles, celles où un fonds est assujéti à une personne, quandò prædium servit persona.

Des auteurs modernes ont donné un nom plus convenable à ces sortes de Servitudes, pour les distinguer de l'esclavage proprement dit, et de toutes celles qui assujétissent une personne à une autre : ils les appellent Servitudes mixtes. Ces jurisconsultes ont eu raison, quoiqu'en dise Ancharanus, de critiquer à cet égard la division que fait la loi 1, D. de Servitutibus, des Servitudes en personnelles et en réelles. Il est clair effectivement que la Servitude d'un héritage envers une personne, tient le milieu entre les Servitudes purement personnelles, qui ont lieu de personne à personne, et les Servitudes toutà-fait réelles, qui ont lieu de domaine à domaine.

Les jurisconsultes romains n'ont reconnu que trois sortes de Servitudes personnelles ou mixtes savoir, l'usufruit, l'usage et l'habitation. On traitera de ces trois objets dans des articles séparés; on se contentera donc ici de quelques observations sur la nature de ces sortes de droits.

II L'usufruit, qui est le plus étendu des trois, comprend les deux autres ; et l'usage, quoique moins étendu que l'usufruit, comprend aussi l'habitation, lorsque le fonds qui y est sujet, contient des bâtimens destinés à cet objet.

L'usufruit est le droit de se servir du bien d'autrui de telle manière qu'on le juge à propos, pourvu qu'on le conserve dans son

intégrité et sans déterioration, au propriétaire. L'usage est le droit de prendre sur les fruits qui y sont affectés, ce que l'usager peut en consommer pour ses besoins, ou ce qui lui en est accordé par son titre. Enfin, l'habitation est le simple droit d'habiter dans une maison.

L'usage est donc distingué de l'usufruit, en ce que le droit de l'usager sur les fruits du fonds qui y est sujet, est borné à la portion qu'exigent ses besoins ou que le titre lui accorde, tandis que l'usufruit comprend tous les fruits sans exception, en prenant ce mot fruit dans sa plus grande étendue, et qu'il n'a d'autres bornes que la nécessité de conserver le fonds au propriétaire dans son intégrité.

L'habitation est absolument restreinte aux lieux qui y sont destinés; ainsi, celui qui a ce droit, ne peut rien prétendre sur les fruits des fonds qui dépendent de la maison où il a ce droit; et dans cette maison même, il ne doit jouir que de la partie dont il a besoin pour sa demeure, suivant son état.

à cet

Il faut néanmoins avouer qu'il y a, égard, une grande confusion dans le droit romain. Si plusieurs lois paraissent restrein. dre ce mot d'habitation au sens qu'on vient de lui donner, et qui est le plus conforme à la raison, d'autres semblent admettre que le droit d'habitation emporte la jouissance de la totalité de la maison.

Justinien a même décidé, dans le §. penultième, Inst. de usu et habitatione, et dans la loi 12, C. de usufructu et habitatione, que celui qui a le droit d'habitation d'une maison, peut la louer, comme pourrait le faire un usufruitier. Mais, quoique Justinien ait mis cette décision sous le nom du jurisconsulte Marcellus, on peut soupçonner, avec Dan. dini, epist. 8, no 8, que Tribonien a abuse du nom de ce jurisconsulte, pour renverser les principes les plus exacts de l'ancien droit.

Quoi qu'il en soit, le plus sûr est, pour fixer le droit d'habitation comme le droit d'usage, de se régler moins sur le sens général de ces mots que sur les termes du titre, d'après lesquels on peut juger de l'intention de celui qui a concéde ces droits. Mais, lorsque rien n'indique cette intention, on doit adopter sans difficulté les bornes qu'on vient de donner à l'un et à l'autre de ces droits.

Il faut remarquer encore que l'usage, qui était mis au nombre des Servitudes personnelles par les Romains, est très-souvent une Servitude reelle parmi nous, quand il a pour objet le droit de pácage, et de chauffage, ou toute autre espèce d'usage dans les bois et dans les champs incultes. La propriété de cette

Servitude est, pour l'ordinaire, attachée à certains domaines, ou même à des villages entiers où il suffit de demeurer pour y avoir droit.

III. Plusieurs jurisconsultes modernes ont prétendu, d'après les lois qui établissaient la différence du legs de l'usufruit des esclaves et celui de leur travail, que le travail des esclaves (operæ servorum) formait une quatrième espèce de Servitude personnelle. La raison qu'ils en donnent, c'est qu'on ne peut pas mettre ce travail au nombre des Servitudes réelles, puisqu'il est de la nature de cette espèce de Servitude de durer toujours. Ils concluent de là que c'est une Servitude personnelle.

Heineccius lui-même est tombé dans cette erreur, au §. 422 et suivans de ses Élemens de droit civil, quoiqu'il eût dit au §. 414, que les Servitudes personnelles sont celles où les fonds sont assujetis à la personne, quandò prædium servit personæ.

Les rédacteurs du Code Frédéric ont aussi commis cette faute, quoiqu'ils eussent défini de même les Servitudes personnelles.

Il est bien clair néanmoins qu'un esclave n'est pas un fonds, et que ni le travail, ni l'usufruit de cet esclave, ni même l'usufruit de quelque mobilier que ce soit, ne peut former une Servitude personnelle, dans le sens que les lois romaines donnent à ce mot.

IV. On pourrait ranger à plus juste titre dans la classe des Servitudes personnelles, toutes les espèces de Servitudes réelles, lorsqu'au lieu d'être dues au fonds dominant, elles sont simplement dues à telles ou telles personnes. Plusieurs jurisconsultes disenta à la vérité, que ce ne sont pas là des Servitudes, mais de simples obligations personnelles ; et ils entrent dans de grands détails, pour distinguer ce qui est Servitude, ou obligation de Servitude (1).

Mais ces distinctions sont fondées sur des subtilités qui ne peuvent avoir d'importance que pour connaître parfaitement le droit romain, et qui sont absolument étrangères à nos mœurs. Il faudrait dire aussi, dans ce systême , que l'usufruit, l'usage et l'habitation sont des obligations, et non des servitudes personnelles.

Cajas lui-même, dans son commentaire sur différentes lois, et Davezan, dans le chap. 14 de la troisième partie de son traité, pa

(1) On peut consulter à cet égard le Traité de Cæpolla, chap. 2 et 8.

raissent, au surplus. ranger ces sortes de droits au nombre des Servitudes personnelles. Il faut avouer néanmoins qu'ils paraissent ayoir varie sur cette question.

On se gardera bien, à plus forte raison, de proposer ici les règles nombreuses que Capolla et les autres auteurs qui ont suivi le droit romain, ont imaginées pour distinguer les conventions qui établissent une Servitude réelle, d'avec celles qui donnent seulement un droit personnel à l'un des contractans. Plusieurs de ces règles ne sont point exactes; d'autres ne sont d'aucune utilité dans l'usage, parcequ'elles ne peuvent pas prévoir tous les cas. Le principe qui doit servir à décider ces questions, est de rechercher dans l'intention des parties, si le titre de concession parait avoir pour objet la personne seule, ou le fonds voisin. Dans le doute, on doit se decider en faveur de la liberté, suivant les règles générales qu'on suit pour l'interpretation des

conventions.

[[V. Pour prévenir toute équivoque, le Code civil ne donne le nom de Servitudes même personnelles ou mixtes, ni à l'usufruit, ni à l'usage, ni à l'habitation. V. l'article Service foncier.

Du reste, en permettant, art. 686, « aux » propriétaires d'établir sur leurs propriétés » ou en faveur de leurs propriétés, telles Ser» vitudes que bon leur semble », il y met cette restriction: « pourvu néanmoins que les ser»vices établis ne soient imposés, ni à la per» sonne, ni en faveur de la personne; mais > seulement à un fonds et pour un fonds, et » pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien » de contraire à l'ordre public ». ]]

S. V. Des Servitudes réelles ou pré

diales.

I. Les Servitudes réelles, qu'on appelle aussi proprement Servitudes prédiales, sont celles qui sont dues par un fonds à un autre fonds.

Il n'est point toujours vrai, comme le dit Capolla, chap. 12, no 3, que ces sortes de Servitudes se réglent sur les besoins de la chose à laquelle elles sont dues, ou de l'héritage dominant. Cela n'a lieu que pour certaines Servitudes qui ont pour objet l'utilité du fonds dominant, telles que celles d'aqueduc, de pui sage, d'égoût; encore faut-il pour cela, que le titre constitutif de la Servitude ne la renferme pas dans de certaines limites. Mais beaucoup d'autres Servitudes, telles celles de passage, de vue, etc., se règlent moins sur les besoins réels que sur les désirs des propriétaiTOME XXXI.

que

res du fonds dominant, lorsque les lois ou le titre quiétablissent la Servitude, n'y donnent point de bornes.

[[ L'art. 686 du Code civil porte que « l'u»sage et l'étendue des Servitudes se règlent » par le titre qui les constitue, et, à défaut de » titre, par les règles ci-après ».

Il y a deux espèces de Servitudes réelles : les unes ont lieu sur le sol, les autres sur la superficie. C'est ce que dit Paul dans la loi 3, D. de Servitutibus.

Supérior, dans son commentaire sur cette loi, et plusieurs interpretes du droit romain, prétendent que les Servitudes urbaines étant relatives à des édifices, sont nécessairement superficielles; et que les Servitudes rustiques, au contraire, ayant pour objet les fonds même, consistent dans le sol; d'où ils ont conclu que cette distinction des Servitudes de sol et de surface, était équivalente à celle des Servitudes urbaines et rustiques. Ils ont, en conséquence, fort agité la question de savoir si c'était une Servitude réelle qu'on stipulait pour une vigne, pour un jardin, etc., parceque la vigne et le jardin ne méritaient ce nom qu'à

cause de la manière dont la surface en était cultivée, et pouvaient être changés en une autre nature de fonds d'un jour à l'autre.

Ce ne sont là encore que de vaines subtilités. Il n'est point vrai que toutes les Servitudes urbaines soient superficielles, quoiqu'elles soient toutes relatives à des édifices, comme on le verra dans la section neuvième. Celle de cloaque ou d'égoût, affecte très-certainement le sol; et il y a quelques Servitudes de campagne, au contraire, qui affectent uniquement la superficie.

Il vaut donc mieux dire, comme le nom l'indique assez, que les Servitudes superficielles sont celles qui n'ont rapport qu'à la surface, et qui peuvent être imposées uniquement par celui qui a droit à la superficie ; et que les Servitudes du sol sont celles qui affectent le fonds même, et qui ne peuvent être imposées que par le possesseur du fonds, lorsque le sol et la superficie ne sont pas dans la même main.

Je dis le possesseur, et non pas le propriétaire du fonds, afin d'éviter une erreur de Bartole et de beaucoup d'interprètes du droit romain. Ces auteurs enseignent qu'il n'y a que le propriétaire du fonds qui puisse y imposer une Servitude en sorte que l'emphyteote ne peut, suivant eux, y en établir que de superficielles. Il est clair que l'emphyteote peut établir sur le fonds même telle Servitude qu'il juge à propos, pourvu qu'il ne le détériore pas, et sous la condition qu'elles ne pourront avoir

lieu que durant sa jouissance. Mais cette condition n'est pas moins nécessaire dans les concessions même que l'emphyteote pourrait faire sur la superficie.

Il faut néanmoins remarquer que ces sortes de Servitudes imposées par l'emphyteote ou le superficiaire, ne valaient pas de plein droit dans le droit romain, mais qu'elles étaient seulement autorisées par la jurisprudence prétorienne.

C'est encore une question de savoir si les Servitudes superficielles tirent leur nom de l'héritage dominant ou de l'héritage servant. Davezan, après avoir discuté les raisons qu'on apporte pour ces deux opinions, pense qu'elles sont également justes, mais en considérant les choses sous différens rapports. Quoique cela soit véritable, il parait néanmoins plus conforme à l'esprit des lois, d'entendre par Servitudes de superficie, celles qui n'affectent que la surface de l'héritage servant.

Il est vrai que, dans bien des cas, les Servitudes tirent leur dénomination de la chose à Jaquelle elles sont dues, plutôt que de celle qui les doit. Mais, comme il n'y a presque jamais de difficulté pour savoir si le propriétaire d'un fonds ou d'une superficie, a pu stipuler pour l'un ou pour l'autre un droit de Servitude, et qu'il peut y en avoir beaucoup, au contraire, à savoir jusqu'à quel point le propriétaire ou le possesseur d'un fonds ou d'une superficie a pu les grever de Servitude, il s'ensuit qu'on doit entendre principalement par Servitudes de superficie, celles qui sont dues par la surface. Tel paraît être au surplus le sens de la loi qu'on vient de citer ; en disant que les Servitudes réelles consistent dans le sol ou

dans la surface, elle paraît considérer l'héritage servant plutôt que l'héritage dominant.

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S. VI. Des Servitudes affirmatives et négatives.

Toutes les Servitudes, sont, à proprement parler, négatives, en les considérant relativement au fonds qui les doit, puisqu'elles n'obligent jamais le propriétaire à y rien faire. Mais on donne plus particulièrement ce nom, comme on l'a vu, à celles qui empêchent le propriétaire du fonds servant d'y faire certai nes choses. Les Servitudes affirmatives, au contraire, l'obligent à souffrir qu'un autre y fasse quelque chose.

Toutes les Servitudes personnelles ou mix. tes sont des Servitudes affirmatives. Il en est de même de la plupart de celles des Servitudes reelles qui sont contractuelles. Mais il y en a quelques unes qui sont véritablement négati

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telles que celles de ne pas élever ses murs au-delà d'une certaine hauteur, de ne pas nuire à des vues, etc. Il en est de même du plus grand nombre des Servitudes légales telles sont les règles qui défendent d'établir des fourneaux et des cheminées, des fosses d'aisance, des puits, etc., dans une certaine distance du fonds voisin. V. l'article Voisinage.

S. VII. Des Servitudes visibles et cachées.

Les Servitudes visibles, ou, comme on les appelle en droit, patentes, sont, suivant les jurisconsultes, celles qui paraissent aux yeux, et subsistent continuellement par elles-mêmes, sans de nouveaux faits, après qu'elles ont été établies. Telles sont les Servitudes de jour et d'égoût.

Les Servitudes cachées ou latentes ne paraissent, au contraire, que quand on les exerce par un fait particulier. Telles sont les droits de chemin, de puisage, etc.

Cette distinction est plutôt des interprètes du droit romain, que de ce droit lui-même (1). On ne doit pas cependant la négliger, puisqu'on en fait aussi usage dans notre droit fran cais, comme on le verra dans la suite. [[ V. ci-devant, §. 2. ]]

Je remarquerai néanmoins qu'elle n'est pas absolument exacte.

Les Servitudes qu'on appelle visibles, ne le sont pas toujours, soit que le droit en soit simplement acquis sans que la Servitude ait encore été mise en usage, soit qu'après l'avoir établie, on ait laissé périr l'ouvrage qui la manifestait. Ainsi, quoique j'aie droit de vue et d'égoût sur la maison de mon voisin, je puis n'en pas faire usage; et lors même que j'en ai fait usage en ouvrant des fenêtres, ou plaçant des gouttières de son côté, si je detruis ma maison pour la reconstruire, ou bien lorsqu'elle tombe naturellement en ruine, ma Servitude ne laisse pas de subsister, quoiqu'il n'en paraisse plus aucune trace extérieure.

Tout au contraire, il y a quelques Servitudes qu'on appelle cachées, qui se manifestent souvent par des signes extérieurs. Lors, par exemple, que j'ai le droit de passage dans la cour ou dans le jardin de mon voisin, je puis avoir une porte qui annonce ce droit de passage.

Cette observation prouve avec quelle précaution on doit faire usage des décisions qui sont relatives à telle ou telle classe de Servitudes, et des autorités qui rangent des Servi

(1) Charondas, sur l'art. 186 de la coutume de Paris, dit qu'elle n'a été inventée que pour concilier les lois diverses.

udes particulières dans chacune de ces classes. Voyez, au surplus, le §. suivant.

mentà n'exiger aucun ouvrage durable quien laisse subsister la trace, lors même que leur usage n'a pas lieu, mais encore à exiger l'ac

S. VIII. Des Servitudes continues, quasi- tion de l'homme pour qu'il ait lieu. Telles sont

continues et discontinues.

On confond ordinairement les Servitudes continues avec les Servitudes visibles, parce que toutes ces dernières Servitudes ont un ef fet non interrompu, tant qu'elles subsistent. Par la raison contraire, on confond les Servitudes discontinues avec les Servitudes cachées, parceque ces Servitudes n'ont ordinairement qu'un effet interrompu. C'est ce qu'on peut voir en particulier dans le Traité des servitudes de Lalaure liv. 1, chap. 1, liv. 2, chap. 2, et dans tout le cours de son ouvrage.

Mais il y a bien des servitudes dont l'effet agit toujours, quoiqu'il ne soit pas sensible aux yeux comme servitude. Ainsi, la Servitude de ne pouvoir pas elever sa maison ou un mur de clôture-au-delà d'une certaine hauteur, ne peut guère être mise au nombre des Servitudes visibles, puisque, lorsqu'une maison n'est pas fort elevee, on ne peut pas juger à l'œil si les limites de cette hauteur sont la. suite d'une Servitude, ou de la volonté seule. du propriétaire, qui n'a pas jugé à propos de porter l'édifice à une plus grande élévation.

Cette division des Servitudes doit donc être distinguée de la précédente. Il y a d'ailleurs des Servitudes qui tiennent le milieu entre les continues et les discontinues: on les appelle, par cette raison, quasi-continues,

Les Servitudes continues sont donc celles qui ont une cause actuellement agissante, et dont les effets ne sont point interrompus dans l'ordre ordinaire des choses, comme les Servitudes de saillie, de vue, de ne pas clever sa maison au-delà d'une certaine hauteur.

On appelle quasi-continues, les Servitudes dont la cause (ou l'ouvrage qu'on a fait pour les établir) subsiste toujours, bien que l'effet en soit souvent interrompu. Telles sont les Servitudes de gouttière, d'égoût, etc. La continuité de la cause de ces Servitudes, ou de l'ouvrage qu'on a fait pour les établir, fait qu'on les rapporte assez souvent aux Servitudes continues ; car, quoiqu'elles ne le soient pas à la rigueur, comme elles subsistent par elles-mêmes et sans qu'il soit besoin d'aucun nouveau fait depuis leur établissement, on ne peut pas les confondre avec les Servitudes dont l'exercice n'a lieu que lorsque celui auquel elles sont dues, en manifeste l'existence par quelque fait qui y est relatif.

Ce sont là proprement les Servitudes discontinues. Elle consistent donc, non-scule

les Servitudes de puisage, de passage et d'abreuvoir. [[ V. ci devant, §. 2. ]]

Il faut néanmoins observer qu'il y a beaucoup de confusion à cet egard dans nos livres; et que les lois même y contribuent quelquefois. Par exemple, Lalaure met au nombre des Servitudes quasi-continues, le droit d'aqueduc, quoique Capolla le range parmi les Servitudes continues. Le même Lalaure, dans la même page, met la Servitude de souffrir l'appui des poutres ou des solives de son voisin, au nom. bre des Servitudes continues et des Servitudes quasi-continues.

Cette distinction des Servitudes continues,. quasi-continues et discontinues, est très-importante dans notre droit pour régler la prescription des Servitudes, comme on le verra bientôt.

S. IX. Des Servitudes urbaines et rustiques.

I. La dernière et la plus importante division. des Servitudes, est celle qu'on en fait en Servitudes urbaines et Servitudes rustiques ou rurales. Comme ces sortes de Servitudes tirent leur nom de l'héritage dominant, il faut savoir quels sont les héritages que les Romains appelaient urbains, et ceux qu'ils appelaient rustiques, si l'on veut connaitre quelle espèce de Servitudes doit être rangée dans chacune de ces deux classes.

Il parait qu'il n'y avait pas plus d'uniformité sur ce point que sur bien d'autres, entre les jurisconsultes. Neratius voulait qu'on donnåt aux héritages le nom de leur situation, et qu'on appelat urbains, ceux qui étaient à la ville, et rustiques, ceux qui etaient à la campagne. Cette distinction, qui paraît si simple, fut néanmoins abandonnée, et avec raison, par les autres jurisconsultes. Ils pensèrent qu'on devait régler en droit le nom des héritages, du moins, quant aux Servitudes, sur leur destination, en sorte qu'on nommát héritages urbains, ceux qui servaient principalement à l'habitation, et héritages rustiques, ceux qui étaient destinés à être exploités.

Paul et Labeon, dans les lois 4, D. de penu legata, et 12, D. de supellectile legata, ont distingué de la même manière les ménages urbains et rustiques; d'où l'on peut conclure qu'il y a souvent des héritages urbains à la. campagne et des héritages rustiques à la ville; et qu'il en est de même des Servitudes.

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