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comme synonyme de bien, parce que, au point de vue juridique, les choses sont principalement considérées par rapport aux droits privatifs dont elles peuvent être l'objet, et non eu égard à l'utilité que les hommes en général peuvent en retirer.

1206. Notre loi ne formule qu'une seule distinction des biens, qui est indiquée par l'art. 516, ainsi conçu : « Tous les biens sont meubles » ou immeubles ». Mais de nombreuses dispositions du code civil supposent l'existence d'autres divisions des biens. Voici les principales :

Biens corporels, biens incorporels. — Les biens corporels sont ceux qui peuvent tomber sous nos sens, et principalement sous celui du toucher, quæ tangi possunt, comme une maison, un vetement, des denrées. Les biens incorporels sont ceux qui ne peuvent pas tomber sous nos sens, quæ tangi non possunt : nous ne pouvons les loucher qu'avec notre intelligence, solo juris intellectu consistunt. Tous les droits sont des choses incorporelles : par exemple le droit d'usufruit, le droit de servitude. Sans doute l'objet du droit peut être corporel, et il l'est le plus souvent : ainsi le droit de servitude portera sur un fonds de terre ou sur un bâtiment, par conséquent sur une chose corporelle; mais le droit lui-même est incorporel.

Rationnellement cette règle s'applique au droit de propriété comme à tous les autres droits ; mais nous savons que le législateur, identifiant la chose objet du droit de propriété avec le droit de propriété lui-même, parait considérer ce droit comme étant corporel.

La distinction des biens en corporels et incorporels présente notamment de l'importance au point de vue de la règle En fait de meubles la possession vaut litre (art. 2279), qui n'est applicable qu'aux meubles corporels.

Biens consomptibles et biens non consomptibles. — Parmi les biens corporels, il y en a qui se consomment par le premier usage que l'on en fait (quorum usus in abusu consistit), soit naturellement, comme les vins, les grains, l'huile, les liqueurs et toutes les choses de consommation, soit civilement, comme l'argent monnayé. Ces biens sont dits consomptibles. On leur oppose les biens non consomptibles qui résistent à un usage plus ou moins prolongé, comme une maison, un vêtement... Cette distinction présente surtout de l'importance au point de vue de l'usufruit : les biens qui ne se consomment pas par le premier usage sont seuls susceptibles d'un droit d'usufruit proprement dit.

Biens fongibles, biens non fongibles. -- Les choses fongibles sont celles qui, d'après l'intention des parties, peuvent étre exactement et identiquement remplacées par d'autres semblables, quarum una alterius vice FUNGITUR (d'où le mot fongibles) : dans la pensée des parties, l'une de ces choses vaut l'autre. — Les choses non longibles au contraire, sont celles qui, d'après l'intention des parties, sont considérées

en elles-mêmes et ne sauraient être remplacées par d'autres de même nature.

C'est donc l'intention des parties qui fait la fongibilité ou la non fongibilité; de sorte qu'une même chose peut, suivant les circonstances, c'est-à-dire suivant la volonté des parties, élre, tantôt fongible, tantól non fongible. Ainsi je préte mon code å un ami sur sa demande. Ici le livre prété sera chose non fongible, notre intention commune ayant été que la restitution se fit en nature, in specie, et non par équipollent. C'est donc le code que j'ai prêté qui devra m'étre restitué, le mème exemplaire et non un autre à la place; je puis avoir des motifs pour y tenir, par exemple parce que je l'ai annoté. Au contraire voici un libraire qui, n'ayant pas en magasin le livre qu'un client lui demande, en emprunte un exemplaire à un confrère pour ne pas manquer la vente. Cette fois le livre prêté sera chose fongible : l'emprunteur devra restituer un exemplaire semblable à celui qu'il a recu, non le même exemplaire ; car lelle a été évidemment l'intention commune des parties, révélée par les circonstances dans lesquelles a été fait l'emprunt.

La fongibilité, ou la non-fongibilité, résultant de l'intention des parties, il devient fort important de connaitre cette intention. Comment y parviendra-t-on ? Quand les parties se seront expliquées, il n'y aura pas de difficulté. Si elles ont gardé le silence, leur intention sera révélée par les circonstances de la cause. La plus siguificative entre toutes consiste dans la nature même de la chose objet du contrat. Presque toujours les parties auront considéré cette chose comme fongible, lorsqu'elle sera de celles qui se consomment par le premier usage. Presque toujours, au contraire, elles l'auront considérée comme non fongible, si elle n'est pas susceptible de se consommer par le premier usage. C'est pour cela qu'on est tenté de confondre la distinction des choses fongibles et non fongibles avec celle des choses consomptibles et non consomptibles. Mais il faut se mettre en garde contre cette tendance. C'est la nature de la chose qui fait qu'elle se consomme ou ne se consomme pas par le premier usage ; tandis que c'est l'intenlion des parties qui fait la fongibilité ou la non-fongibilité, et la nature de la chose n'est qu'une des circonstances qui peuvent faire découvrir cette intention. Il peut donc arriver que la volonté des parties rende fongible une chose qui ne se consomme pas par le premier usage, comme dans l'exemple du libraire, cité tout à l'heure ; et en sens inverse, la volonté des parties peut rendre non fongible une chose consomptible, comme si je prête des fruits à un marchand de comestibles pour qu'il les melte en montre dans son magasin, ad pompam et ostentationem, et avec charge de me les restituer in specie au bout d'un certain temps.

4n Choses principales et choses accessoires. — Les premières ont une existence propre et indépeudante ; exemple : un fouds de terre. Les secondes sont considérées comme une partie subordonnée de la chose principale. Il en est ainsi notamment des fruits pendants par branches ou par racines : ils sont accessoires par rapport au fonds qui leur donne la vie. Ordinairement l'accessoire suit le sort du principal. Accessorium sequitur principale.

50 Biens considérés comme objets particuliers (singulæ res), exemple : une maison, et biens considérés comme universalité (universe res, universitas), par exemple une hérédité.

1207. Revenons à la distinction du code civil. « Tous les biens sont » meubles ou immeubles », dit l'art. 516. Les biens immeubles sont ceux qui sont voués à l'iinmobilité (quæ moveri non possunt), comine un fonds de terre. Les biens meubles sont ceux qui peuvent être transportés d'un lieu dans un autre (quæ moveri possunt), par exemple une table, un billard. Telle est du moins l'idée la plus générale qu'on puisse donner du sens de cette distinction; car nous verrons que la loi attribue le caractère d'immeubles à des biens quæ moveri possunt, et que, d'autre part, elle attribue le caractère soit de meubles, soit d'immeubles à des biens qui sembleraient devoir échapper à notre distinction parce qu'ils sont incorporels.

La distinction des biens en meubles et en immeubles domine tout notre droit; on peut la considérer comme étant la summa divisio rerum. Elle présente particulièrement de l'importance sous les points de vue suivants :

1° Aux termes de l'art. 3 al. 2 : « Les immeubles, même ceux possé» dés par des étrangers, sont régis par la loi francaise ». On a vu (supra n. 78) qu'il n'en est pas toujours ainsi des meubles.

2° Les immeubles sont susceptibles d'hypothèques; les meubles n'en sont pas susceptibles (art. 2118 et 2119), sauf l'exception introduite par une loi récente relativement aux navires.

3o La saisie des meubles entraine moins de complications, moins de lenleurs et moins de frais que la saisie des immeubles.

4° Quand un testateur a légué ses meubles à l'un et ses immeubles à l'autre, il est nécessaire de savoir quels biens sont meubles et quels autres immeubles, pour déterminer les droits de chaque légataire.

5° Le tribunal compétent pour connaitre d'une contestation, varie suivant que l'on est en matière mobilière ou en matière immobilière. En matière mobilière, le tribunal competent est celui du domicile du défendeur; en matière immobilière, c'est au contraire le tribunal de la situation de l'immeuble litigieux (C. pr. art. 59).

60 Les ventes d'immeubles sont rescindables pour cause de lésion de plus de sept douzièmes au préjudice du vendeur (art. 1674). Cette cause de rescision n'est pas applicable aux ventes de meubles,

70 Les meubles tombent dans la communauté qui s'établit entre époux (art. 1401-19). Les immeubles au contraire en sont exclus en principe (art. 1404).

8° La propriété des immeubles ne se transmet pas à l'égard des tiers de la même manière que celle des meubles, V. art. 939, 1141, et l. du 23 mars 1855 art. 3.

go Les règles de la prescription ne sont pas les mêmes pour les meubles et pour les immeubles. En général la prescription des meubles corporels s'accomplit instantanément (art. 2279), tandis que la loi exige toujours un délai plus ou moins long pour la prescription des immeubles (art. 2262 et 2265).

100 Les droits fiscaux auxquels donne lieu l'aliénation des meubles sont moins élevés que ceux qu'entraine l'aliénation des immeubles.

1208. D'une manière générale, on peut remarquer que le législateur du code civil a protégé la fortune immobilière beaucoup plus que la fortune mobilière. Notre ancien droit avait fait de même : les immeubles y étaient considérés comme constituant de beaucoup la partie la plus imporante et la tplus résistante du patrimoine des particuliers. Quant à la fortune mobilière, elle était l'objet d'une sorte de dédain, à cause de son peu d'importance, ainsi que l'atteste la maxime Res mobilis res vilis. (les rentes étaient alors immobilières). Nous sommes loin aujourd'hui de cet état de choses. La fortune mobilière a acquis pendant le cours de ce siècle un développement que nul n'aurait pu prévoir. Devenue ainsi par son importance la rivale de la fortune immobilière, elle sera peut-être bientôt son égale, et l'avenir lui réserve probablement le premier rang, l'augmentation de la fortune mobilière étant sans limites, tandis qu'il n'en est pas ainsi de l'augmentation de la fortune immobilière. Nous trouvons cependant encore aujourd'hui dans le code civil un certain nombre de dispositions qui ne sont qu'un écho de la maxime Res mobilis res vilis, maxime déjà vieillie en 1804 et aujourd'hui complètement surannée.

CHAPITRE PREMIER

DES IMMEUBLES

1209. Aux termes de l'art. 517 : « Les biens sont immeubles, ou par » leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appli» quent ». A ces trois classes d'immeubles, il y a lieu d'en ajouter une quatrième : les immeubles par la détermination de la loi.

$ 1. Immeubles par leur nature. 1210. L'énumération des immeubles par leur nature est contenue dans les art. 518, 519, 520, 521 et 523. Elle comprend : 1° les fonds de terre; 2° les bâtiments; 3° les moulins fixés sur piliers ou faisant partie d'un bâtiment; 4° les récoltes pendantes par branches ou par racines et les semences confiées au sol; jo les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage.

1211. I. Fonds de terre, « Les fonds de terre et les bâtiments sont » immeubles par leur nature », dit l'art. 518. L'expression fonds de terre comprend ce que nos anciens désignaient sous la dénomination de fonds et tréfonds. Le fonds, c'est le dessus, c'est-à-dire la surface du sol nu de constructions (les constructions constituent la superficie); le tréfonds, c'est le dessous, c'est-à-dire l'intérieur du sol avec ses divers éléments, sable, pierre, argile, minerais...

Les mines font donc partie du fonds qui les recèle et appartiennent par suite au propriétaire de ce fonds. Toutefois, il résulte de la loi du 21 avril 1810 que, lorsqu'une mine est concédée, elle forme une propriété immobilière distincte du fonds où elle se trouve. A ce titre, elle peut être cédée séparément du fonds, et grevée d'une hypothèque distincte. V. les art. 6 à 8 de la loi précitée.

1212. II. Bâtiments. Les matériaux avec lesquels on construit les

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bâtiments sont, au moment où on les emploie, chose essentiellement mobilière. Ils deviennent immeubles au fur et à mesure de leur incorporation dans un édifice. Car l'édifice dont ils forment désormais une partie intégrante est lui-même immeuble, comme partie intégrante du sol, dont on ne peut plus le séparer sans le détruire, ou tout au moins en qualité d'accessoire du sol. Omne quod solo inædificatur solo cedit, dit la loi romaine. Par où l'on voit que les bâtiments sont immeubles par incorporation ou accession plutôt que par nature : il n'y a de tels, à proprement parler, que les fonds de terre.

La loi ne définit pas le bâtiment ; de là quelques difficultés. Cette dénomination comprend certainement toutes les constructions adhérant au sol par fondements ou par pilotis. Mais non, à notre avis les constructions qui sont simplement posées sur le sol. Ainsi les baraques faites en temps de foire, les cabines destinées aux baigneurs..., ne sont pas immeubles.

D'ailleurs, il n'est pas nécessaire, pour qu'un bâtiment soit immeuble, qu'il ait été incorporé au sol à perpétuelle demeure. Des constructions sur fondements ou sur pilotis, bien que faites pour un temps limité, par exemple pour la durée d'une exposition, n'en seraient pas moins immeubles. C'est du moins ce que l'on peut induire de l'art. 519, qui déclare les plantations immeubles, bien que leur incorporation au sol soit, par la nature même des choses, essentiellement temporaire.

* De là il suit qu'il n'est pas nécessaire que des constructions soient élevées par le propriétaire d'un terrain pour être immobilières. Ainsi les constructions faites par un usufruitier seraient certainement immobilières, bien qu'il ne les ait faites, selon toute vraisemblance, que pour la durée de son usufruit.. Il en serait de même des constructions élevées par un fermier, quoiqu'il n'ait qu'un droit temporaire sur le fonds, et qu'il ait dû sans doute construire en vue de la durée de sa jouissance seulement. L'immobilisation des constructions résulte d'un fait matériel, leur incorporation au sol, et il importe peu que ce fait matériel soit réalisé par le propriétaire ou par un tiers.

L'immobilisation des constructions dérivant de leur incorporation au sol, il en résulte que, quand cette incorporation cessera par la démolition de l'édifice, les matériaux reprendront la nature mobilière qu'ils avaient auparavant (art. 532).

1213. III. Moulins fixés sur piliers ou faisant partie d'un bâtiment. On lit à ce sujet dans l'art. 519 : « Les moulins à vent ou à eau firés » sur piliers et faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur » nature ».

Ce texte parait exiger deux conditions pour qu'un moulin soit immeuble, savoir : 1° qu'il soit fixé sur piliers ; 2° qu'il fasse partie d'un bâtiment. Mais sur ce point il est en contradiction avec l'art. 531, qui ne déclare les moulins meubles que quand nos deux conditions manquent à la fois : ce qui revient à dire que, si l'une d'elles existe, le moulin sera immeuble. Dans l'incertitude où nous laissent les textes, il faut recourir aux principes; or les principes donnent raison à l'art. 531. En effet, quand les moulins sont fixés sur piliers en maçonnerie sans faire partie d'un bâtiment, ils adhérent au sol, ce qui suffit pour les rendre immeubles. D'autre part, quand ils font partie d'un bâtiment sans être fixés sur piliers, ils empruntent la nature du bâtiment dont ils sont une dépendance, et sont immeubles au même titre

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