Pagina-afbeeldingen
PDF
ePub

a été décrété le code civil, sont à peu près abandonnés aujourd'hui, et il n'y aurait plus guère, dans les constructions modernes, de glaces immobilisées par perpétuelle demeure, si l'immobilisation ne pouvait résulter que de la circonstance indiquée par notre article. Les juges auront à apprécier, en cas de contestation, si les conditions dans lesquelles la glace a été fixée sont telles que, d'après le principe posé par l'art. 525 al. 1, elle doive être considérée comme attachée au fonds à perpétuelle demeure.

La loi ajoute : «Il en est de même des tableaux et autres ornements », Il s'agit des tableaux qu'il était d'usage autrefois de placer au-dessus des portes et des cheminées; leur immobilisation résulte des mêmes circonstances que celle des glaces.

Des tableaux ne doivent jamais être considérés comme immeubles par rapport à la galerie qui les contient, alors même que cette galerie aurait été construite exprès pour les recevoir. Même solution pour une bibliothèque.

Enfin on lit dans l'art. 525 alinéa final : « Quant aux statues, elles » sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée » exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans » fracture ou détérioration ».

Les mots « quant aux statues », ainsi que ceux qui terminent l'article, nous indiquent que les statues sont l'objet d'une disposition exceptionnelle; et effectivement le législateur admet, en ce qui les concerne, une dérogation au principe posé par l'art. 525 al. 1. Voilà une statue qui est placée dans une niche pratiquée exprès pour la recevoir; mais elle n'est ni fixée ni scellée dans la niche; elle y est simplement posée, de sorte qu'on pourrait l'enlever sans fracture ni détérioration. Cette statue, d'après le principe établi par l'art. 525. al. 1, ne devrait pas être considérée comme immeuble. La loi la déclare telle cependant, et le motif en est palpable : c'est que la statue est le complément de la niche. Sans la statue, la niche ne serait rien moins qu'un ornement.

Il y aurait peut-être même motif de décider pour une statue posée sur un piedestal en maçonnerie dans un jardin, et surtout pour une horloge placée dans un pavillon disposé exprés pour la recevoir. Et cependant, comme la disposition de l'art. 525 al. final est exceptionnelle, on peut hésiter à l'appliquer par analogie, même à ces cas si favorables : Exceptio est strictissimæ interpretationis.

L'art. 525 prouve que l'intention du propriétaire ne suffit pas pour réaliser l'immobilisation par perpétuelle demeure : il faut de plus qu'il manifeste cette intention de la manière prescrite par la loi, c'est-à-dire en accomplissant l'un des faits déterminés par l'art. 525 : scellement en plâtre ou à chaux, etc.

1229. L'immobilisation par destination, étant créée par la volonté du propriétaire, peut cesser par une volonté contraire. Conformément aux règles du droit commun, qui doivent être ici appliquées, la loi n'y ayant pas dérogé, la volonté du propriétaire de faire cesser l'immobilisation par destination peut être manifestée expressément ou tacitement, aut verbis, aut facto. - Expressément, par exemple, si, en vendant une maison, il déclare se réserver le droit de conserver certains objets mobiliers attachés à la maison à perpétuelle demeure, auxquels il retire la qualité d'immeubles par destination. – Tacitement, s'il accomplit un fait contraire à celui qui a produit l'immobilisation, par exemple s'il descelle des objets qu'il avait immobilisés en les scellant, ou s'il vend les objets qui sont immeubles par destination sans vendre en même temps le fonds auquel ils sont attachés.

1230. Il reste une question, et elle n'est pas sans difficulté. Comment distinguer dans un bâtiment les parties qui sont immeubles par nature et celles qui sont immeubles par destination ? Bien des solutions ont été proposées. La meilleure nous parait être celle qui, conciliant l'art. 518 avec l'art. 525, sans sacrifier l'un de ces deux textes à l'autre, considère comme immeuble par nature tout ce qui fait partie intégrante et constitutive du bâtiment, tout ce sans quoi le bâtiment ne serait pas complet comme tel, et comme immeubles par destination tous les objets qui, sans être une partie intégrante et constitutive du bâtiment, y ont été attachés pour son usage ou son agrément, ou pour son service et son exploitation s'il s'agit d'un fonds industriel. D'après ce criterium, il faudrait considérer comme immeubles par nature, non seulement les murs et la toiture d'un bâtiment, mais aussi les escaliers, les parquets, les boiseries, les placards, les chambranles des cheminées, les portes, les fenêtres, les contrevents, et même les volets mobiles d'une boutique et les serrures des portes avec leurs clefs, peut-être aussi, mais cela est plus douteux, les tuyaur destinés à la conduite des eaux dans la maison ou à l'égout des eaux pluviales et ménagères. On devrait considérer au contraire comme immeubles par destination les étagères fixées dans les cuisines, les fourneaux scellés dans le sol et les paratonnerres.

L'intérêt principal qu'il peut y avoir à distinguer les immeubles par nature des immeubles par destination, consiste en ce que les locataires, fermiers, usufruitiers, et en général tous ceux qui détiennent la chose à titre précaire, ne peuvent pas créer d'immeubles par destination (supra n. 1220), tandis qu'ils peuvent créer des immeubles par nature. Jinsi un locataire fait refaire les parquets de la maison qu'il habile; ces parquets deviendront immeubles. Voilà au contraire un locataire qui fait mettre des étagères dans une cuisine ou qui y fait sceller un fourneau : ces objets ne deviendront pas immeubles ; il aura donc le droit de les enlever, sauf à rétablir les lieux dans leur ancien état.

§ III. Des immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent. 1231. Cette troisième catégorie comprend certains droits. Il s'agit donc d'immeubles incorporels.

A raison de leur nature, les droits sembleraient devoir échapper à la distinction des biens en meubles et en immeubles. Comment dire en effet d'un droit, qui, en sa qualité de chose incorporelle, n'a pas de situation déterminée (nullo circumscribuntur loco), qu'il peut-être meuble, c'est-à-dire susceptible d'être transporté d'un lieu dans un autre, ou immeuble, c'est-à-dire fixé, immobilisé en un certain lieu, et par suite intransportable ? Mais il y aurait eu de graves inconvénients à laisser les droits en dehors de la summa divisio rerum. Ainsi, sous le régime de la communauté légale, qui forme le régime matrimonial de droit commun en France (art. 1393), tous les meubles appartenant aux époux lors du mariage tombent dans la communauté (art. 1401-19); tous les immeubles qui leur appartiennent à cette même époque en sont au contraire exclus, et leur demeurent propres (art. 1404). Que seraient devenus les droits appartenant aux époux, s'ils avaient échappé à la distinction des meubles et des immeubles ? Dans cette même supposition, à qui aurait-on attribué les droits dépendant de la succession d'une personne décédée qui a laissé un légataire de tous ses meubles et un légataire de tous ses immeubles ?

1232. Reste à savoir comment on déterminera si un droit est mobilier ou immobilier. Le législateur a adopté à cet égard une règle fort simple. La nature du droit sera déterminée d'après son objet; le droit dont l'objet est immobilier sera immobilier; celui dont l'objet est mobilier sera mobilier. La mème règle est applicable aux actions qui, à bien dire, ne sont pas distinctes des droits d'où elles dérivent. L'action, c'est le droit lui-même à l'état de lutte, à l'état de guerre, debout devant la justice, à laquelle il demande aide et protection contre ceux qui gènent ou entravent son exercice. Comment donc l'action, qui s'identifie avec le droit, serait-elle d'une autre nature que le droit lui-même, mobilière s'il est mobilier, c'est-à-dire s'il a pour objet une chose mobilière, immobilière dans le cas contraire ? De là l'ancien adage Actio quæ tendit ad mobile est mobilis, ad immobile immobilis.

1233. Nous trouvons dans l'art. 526 une énumération incomplète des immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, c'est-à-dire, ainsi qu'on vient de le voir, des droits ou actions ayant des immeubles pour objet. « Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent, – » L'usufruit des choses immobilières ; Les servitudes ou services fon» ciers; — Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble ». Le droit de propriété sur un immeuble est incontestablement, lui aussi, un droit immobilier. La loi ne le mentionne pas, parce que, conformément à une tradition séculaire, elle le considère comme s'identifiant avec la chose sur laquelle il porte, et elle confond par suite le droit avec son objet (supra n. 1204). Elle cite seulement :

L'usufruit des choses immobilières. L'usufruit est un droit réel de jouissance sur un bien appartenant à autrui (art. 578). Il peut porter aussi bien sur des meubles que sur des immeubles (art. 581). D'après notre principe, le droit d'usufruit sera immobilier quand il portera sur un immeuble, mobilier quand il s'appliquera à des meubles.

La loi ne parle pas du droit d'habitation ni du droit d'usage. Le droit d'habitation s'appliquant nécessairement à un immeuble (art. 632), est toujours immobilier. Quant au droit d'usage, qui, comme on le verra plus tard, n'est qu'un diminutif du droit d'usufruit, il peut, ainsi que ce dernier, porter soit sur des meubles, soit sur des immeubles; par conséquent il est tantôt mobilier, tantôt immobilier.

Les servitudes ou services fonciers. La servitude suppose deux immeubles, appartenant à des propriétaires différents, dont l'un est assujetti à l'autre (art. 637), comme si votre fonds doit un passage au mien (servitude de passage). Le droit de servitude est donc immobilier, puisqu'il porte sur un immeuble. — On verra sous l'art. 2114 que l'hypothèque est aussi un droit immobilier.

Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. L'action en revendication d'un immeuble est incontestablement immobilière. On appelle action en revendication l'action par laquelle on réclame la possession d'une chose à celui qui la détient sans droit, prétendant en être propriétaire. L'action en revendication est la sanction du droit de propriété; elle est donc de la même nature que le droit dont elle dérive ou plutôt avec lequel elle s'identifie : par conséquent immobilière si ce droit, portant sur un immeuble, est immobilier.

* Mais il est peu probable que les mots « actions qui tendent à revendiquer un immeuble » fassent, dans la pensée du législateur, allusion à la revendication des immeubles. Le législateur n'a pas parlé du droit de propriété portant sur des immeubles; comment aurait-il songé à l'action qui sert de sanction à ce droit, à l'action destinée à le faire reconnaitre quand il est contesté ? Et puis, s'il avait eu en vue l'action en revendication, il est probable qu'il aurait dit : les actions en revendication des immeubles, au lieu de dire : les actions qui TENDENT à revendiquer un immeuble. Ces expressions, qu'on trouvera peut-être singulières, paraissent être une traduction de l'ancien adage Actio quæ TENDIT ad quid immobile est immobilis, et par conséquent elles comprennent, comme l'adage, même les actions personnelles immobilières (l'action en revendication est une action réelle), en vue desquelles elles paraissent avoir été surtout écrites. Seulement il faut bien reconnaitre que la formule employée par le législateur est assez défectueuse. Le mot revendiquer, qui est technique pour désigner l'action réelle, ne devrait pas être employé dans un texte qui vise surtout les actions personnelles. Il eût mieux valu dire : les actions qui tendent à faire rentrer un immeuble dans notre patrimoine.

* 1234. Cela posé, il y a lieu de considérer comme immeubles par l'objet auquel elles s'appliquent :

10 Les actions en nullité ou en rescision d'un contrat translatif de propriété immobilière, d'une vente d'immeuble par exemple;

20 L'action en révocation d'une donation immobilière;

30 L'action en délivrance d'un immeuble, au moins quand cette délivrance devra avoir pour résultat de transférer la propriété à celui auquel elle est faite, ce qui arrive rarement dans notre droit. Voyez l'explication de l'art. 1138;

40 L'action de réméré dérivant d'une vente d'immeuble; 50 L'action en résolution d'une vente d'immeuble pour défaut de paiement du prir;

60 L'action en rescision d'une vente d'immeuble pour lésion de plus des sept douzièmes.

Sur les quatre derniers points il y a quelques difficultés; elles seront examinées en temps et lieu.

§ IV. Immeubles par la détermination de la loi.' 1235. Cette dernière catégorie, qui contient un très petit nombre de termes, a fait son apparition postérieurement à la promulgation du code civil. Elle résulte de dispositions législatives qui ont permis d'immobiliser certains droits mobiliers, et dont voici l'énumération :

1° L'art. 7 du décret du 16 janvier 1808 autorise ceux qui sont propriétaires d'actions de la Banque de France à les immobiliser, sous la seule condition d'en faire la déclaration dans la forme prescrite pour les transferts. Les actions ainsi immobilisées sont régies par les mêmes

lois que les immeubles, notamment en ce qui concerne l'aliénation et l'hypothèque.

La faculté accordée par l'art. 7 du décret du 16 janvier 1808 fut étendue :

a. Aux propriétaires d'actions du canal du Midi. L'art. 13 du décret du 10 mars 1810, toujours en vigueur, dit à ce sujet : « Les actions de » la compagnie du canal du Midi, pour leur immobilisation, leur inalié» nabilité, leur disposition et jouissance, sont assimilées, en tout, aux » actions de la Banque de France ».

b. Aux propriétaires d'actions des canaux d'Orléans et du Loing. Décret du 16 mars 1810, art. 13. Mais cette disposition se trouve aujourd'hui sans objet, les actions des canaux d'Orléans et du Loing ayant été rachetées en exécution de la loi du 1er avril 1860 qui en autorisa l'expropriation pour cause d'utilité publique. Ces canaux font aujourd'hui partie du domaine public.

2° Des rentes sur l'Etat ont pu être immobilisées pour la fondation de majorats, en vertu d'un décret du 1er mars 1808. Cette cause d'immobilisation a cessé d'exister, la loi du 12 mai 1835 ayant défendu toute institution de nouveaux majorats. Mais l'immobilisation réalisée en vue de majorats antérieurement créés, a continué à subsister pour toute la durée assignée à ces majorats par l'art. 2 de la loi précitée du 12 mai 1835 et par les art. 1 et 2 de la loi du 7 mai 1849.

CHAPITRE II

DES MEUBLES

1236. On distingue deux catégories de meubles : les meubles par leur nature ou meubles corporels, et les meubles par la détermination de la loi ou meubles incorporels. « Les biens sont meubles par leur » nature, ou par la détermination de la loi », dit l'art. 527.

Si on compare cette classification à celle que la loi adopte relativement aux immeubles (art. 517), on remarquera :

1° Que la loi désigne les immeubles incorporels sous le nom d'immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, tandis qu'elle désigne les meubles incorporels sous le nom de meubles par la détermination de la loi. Or on se demande, sans en trouver de raison bien plausible, pourquoi le législateur emploie des formules différentes pour exprimer des idées identiques, ce qui ne peut que jeter de la confusion dans l'esprit. Puisqu'on avait choisi l'expression d'immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent pour désigner les immeubles incorporels, il aurait fallu désigner parallèlement les meubles incorpocels sous le nom de meubles par l'objet auquel ils s'appliquent. Ces expressions ont d'ailleurs l'avantage d'indiquer la raison d'être du classement des droits soit dans la catégorie des meubles, soit dans celle des immeubles : elles contiennent en quelque sorte une définition de la chose qu'elles désignent; tandis que les expressions immeubles ou meubles par la determinalion de

PRÉCIS DE DROIT CIVIL, 3e éd., I.

« VorigeDoorgaan »