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fonde la faveur attribuée au possesseur de bonne foi; car, s'il est naturel de supposer qu'il a consommé les fruits par lui perçus, cette présomption n'aurait plus sa raison d'être en ce qui concerne les produits non-fruits, qu'on met ordinairement en réserve en vue des éventualités de l'avenir.

1276. Jusqu'à quelle époque le possesseur de bonne foi fait les fruits siens. — L'effet ne peut survivre à la cause. Donc, à partir du moment où le possesseur cessera d'être de bonne foi, il ne gagnera plus les fruits par lui perçus. Aux termes de l'art. 550 al. 2, le possesseur cesse d’ètre de bonne foi du moment où les vices de son titre lui sont connus. Il suffirait même qu'il en connût un, s'il y en a plusieurs.

La bonne foi du possesseur doit être appréciée exclusivement par rapport à lui, et non par rapport à son auteur. Ainsi un possesseur de mauvaise foi meurt, laissant un héritier qui ignore personnellement les vices du titre et qui par conséquent est de bonne foi. Celui-ci gagnera les fruits qu'il percevra. On objecterait inutilement que, le possesseur de mauvaise foi étant comptable envers le propriétaire de tous les fruits perçus ou à percevoir, son héritier doit être tenu de la même obligation. Il faut répondre que l'obligation du possesseur de mauvaise foi ne saurait dépasser la durée de sa propre possession ; par conséquent son héritier ne peut être tenu en celte qualité que de la restitution des fruits perçus durant cette possession, mais non de ceux qu'il a perçus personnellement.

Quand le propriétaire obtient gain de cause dans une action en revendication intentée contre un possesseur de bonne foi, celui-ci doit être condamné à la restitution de tous les fruits par lui perçus postérieurement à la demande. Ce n'est pas, comme on le dit souvent, parce que le possesseur doit être considéré comme étant de mauvaise foi à dater du jour où la demande du propriétaire lui a ouvert les yeux sur les vices de son titre; car il arrivera quelquefois que la confiance du possesseur dans la solidité de son titre ne sera nullement ébranlée par une action qu'il peut croire mal foudée, et que par suite sa bonne foi persistera pendant toute la durée de l'instance Le véritable motif de la solution est dans ce principe que le juge doit, quand il rend sa sentence, se reporter à l'état de choses existant au moment de la demande, et placer les parties dans la situation où elles se seraient trouvées respectivement, s'il avait pu statuer immédialement ; car les plaideurs ne doivent pas souffrir des lenteurs de la justice, qui ne leur sont pas imputables. En ce sens, Cass., 2 avril 1878, Sir., 79.1.261, et 4 juillet 1882, Sir., 83, 1. 105. V. cependant Cass., 11 janvier 1887, Sir., 87. 1. 225.

1277. L'acquisition des fruits n'est pas le seul avantage que procure au possesseur sa bonne foi appuyée sur un juste litre; elle lui facilite en outre l'acquisition de la propriété par la prescription. Orılinairement la prescription ne s'accoinplit qu'au bout de trente années de possession (art. 2262). Elle s'accomplira en faveur du possesseur, qui a juste titre et bunne foi, au bout de dix à vingt ans s'il s'agit d'un immeuble (art. 2265), et instantanément s'il s'agit d'un objet mobilier corporel, car alors il pourra opposer à tout revendiquant la maxime En fait de meubles la possession vaut titre (art. 2279).

Il y a des différences importantes å signaler entre la bonne foi requise pour l'aco quisition des fruits et celle requise pour l'acquisition de la propriété des immeubles par la prescription de dix à vingt ans.

10 Pour la prescription de dix à vingt ans, la bonne foi du possesseur n'est exigée qu'au moment de l'acquisition (art. 2269); il importera donc peu que sa bonne foi cesse pendant le cours de la prescription. Mala fides superveniens usucapionem non impedit. Au contraire, le possesseur qui cesse d'être de bonne foi cesse de faire les fruits siens. En d'autres termes, la cessation de la bonne foi du possesseur lui fait perdre le bénéfice de l'art. 549, mais non celui de l'art. 2265. La raison de cette différence est, disent MM. Aubry et Rau, que « la prescription acquisitive repose sur la possession, c'est-à-dire sur un état de choses permanent, dont le caractère se détermine en général d'une manière invariable, d'après les circonstances qui en ont accompagné l'origine. L'acquisition des fruits repose au contraire sur une perception opérée de bonne foi. Or, chaque acte de perception constituant un fait isolé, dont le caractère est indépendant de celui des perceptions antérieures, il s'ensuit que le possesseur ne saurait, pour se dispenser de la restitution des fruits qu'il a perçus depuis la survenance de sa mauvaise foi, se prévaloir de sa bonne foi originaire ».

Et toutefois le possesseur, qui a prescrit par dix à vingt ans la propriété d'un immeuble, sera dispensé de la restitution de tous les fruits, même de ceux qu'il a perçus postérieurement à la cessation de sa bonne foi; car ces fruits sont une dépendance de l'immeuble, et ne peuvent appartenir qu'à son propriétaire. C'est d'ailleurs ce que donne à entendre l'art. 549, qui parle de la restitution des fruits au propriétaire revendiquant, et suppose ainsi évidemment un propriétaire qui triomphe dans son action en revendication.

20 Aux termes de l'art. 2267 : « Le titre nul par défaut de forme, ne peut servir » de base à la prescription de dix et vingt ans ». Au contraire un semblable titre pourrait servir de base à l'acquisition des fruits; car l'art. 550 parle d'un titre dont le possesseur ignore les vices, sans distinguer s'il s'agit d'un vice de forme ou de tout autre.

3o L'héritier d'un possesseur de mauvaise foi fait les fruits siens, s'il ignore les vices du titre en vertu duquel son auteur possédait (supra n. 1276). Au contraire l'héritier d'un possesseur de mauvaise foi, fût-il personnellement de bonne foi, ne pourra pas prescrire par dix à vingt ans; car on ne considère ici que l'origine de la possession (art. 2269), et la possession était vicieuse, on le suppose, à cette époque.

6. Possesseur de mauvaise foi. 1278. Le possesseur de mauvaise foi est celui qui possède sans titre, celui qui interrogé sur la cause de sa posssesion, répondra : possideo quia possideo, ou celui qui possède en vertu d'un titre dont il connait les vices. La loi le place dans une situation plus défavorable que le possesseur de bonne foi soit au point de vue de la prescription, soit au point de vue de l'acquisition des fruits.

Au point de vue de la prescription. Le possesseur de mauvaise foi ne prescrira jamais que par trente ans, tandis que le possesseur de bonne foi peut prescrire par dix à vingt ans s'il s'agit d'un immeuble, et même instantanément s'il s'agit d'un objet mobilier corporel.

Au point de vue de l'acquisition des fruits. Le possesseur de mauvaise foi ne fait pas les fruits siens. Il doit, dit l'art. 549, restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. On décide même qu'il doit restituer, non seulement les fruits qu'il a perçus, mais ausis ceux qu'il a négligé de percevoir, fructus qulos percipere poterat. En ce sens, Cass., 2 avril 1878, Sir., 79. 1. 261.

Bien entendu, le propriétaire n'a droit à la restitution des fruits perçus par le possesseur de mauvaise foi que déduction faite des sommes qu'a dû dépenser celui-ci pour obtenir ces fruits (frais de labour, travaux et semences), et aussi déduction faite des charges de ces fruits qui ont été acquittées par le possesseur, telles que les contributions et les réparations d'entretien. Non sunt fructus nisi deductis impensis. Autrement, le propriétaire s'enrichirait aux dépens du possesseur.

En ce qui concerne le mode de restitution des fruits, il faut se référer à l'art. 129 du code de procédure civile.

CHAPITRE II

DU DROIT D'ACCESSION SUR CE QUI S'UNIT ET S'INCORPORE A LA

CHOSE

1279. « Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au pro» priétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies » (art. 551).

Suivent deux sections, dans lesquelles le législateur envisage successivement le droit d'accession quant aux immeubles et quant aux choses mobilières.

SECTION PREMIÈRE

DU DROIT D'ACCESSION RELATIVEMENT AUX CHOSES IMMOBILIÈRES.

1280. Division de la matière. — En ce qui concerne les immeubles, le principe de l'accession présente trois applications principales : la première est relative aux plantations, constructions et autres ouvrages qui peuvent être fails sur le sol ou dans son intérieur (art. 552 à 555); la deuxième concerne les accroissements qui peuvent résulter pour un fonds de terre du voisinage d'un cours d'eau (art. 556 à 563); enfin la troisième a lieu relativement à certains animaux sauvages qui, en se fixant sur le fonds, en deviennent l'accessoire (art. 564). Dans le premier cas, l'accession, étant le fruit du travail de l'homme, de son industrie, esl dite industrielle ou, suivant l'expression de l'art. 546, artificielle; dans les deux derniers, elle est dite naturelle, parce qu'elle est l'ouvre de la nature.

§ I. De l'accession résultant des plantations, constructions

et autres ouvrages.

No 1. Principe. 1281. Aux termes de l'art. 552 al. 1 : « La propriété du sol emporte » la propriété du dessus et du dessous ». Cujus est solum, hujus est usque ad cælum et usque ad inferos, disaient nos anciens. C'est le fil à plomb qui détermine les limites du domaine aérien et du domaine souterrain du propriétaire d'un fonds de terre.

Du principe que la propriété du sol emporte la propriété du dessous, du tréfonds, comme on disait autrefois, l'art. 552 al. 3 déduit celle conséquence que le propriétaire « peut faire au-dessous toutes les cons»tructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous » les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant » des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de » police ».

Celui auquel appartient un fonds de terre est donc propriétaire des richesses paturelles qu'il recèle, et principalement des mines. Ce principe, que la loi romaine consacrait nettement, n'a pas toujours été fermement admis dans notre droit : c'est ainsi que quelques-unes de nos vieilles coutumes déclaraient les seigneurs propriétaires de l'avoir en terre non extrayé; et il a fallu l'intervention énergique de Napoléon pour le faire maintenir dans la loi du 21 avril 1810, qui, avec la loi du 27 juillet 1880, contient la législation actuellement en vigueur sur les mines. Et toutefois le droit du propriétaire reçoit ici une grave atteinte, qui trouve sa justification dans un intérêt social de premier ordre. « Les mines ne peuvent être exploitées » qu'en vertu d'un acte de concession délibéré en conseil d'Etat », dit l'art. 5 de la loi précitée du 21 avril 1810. Le gouvernement concède la mine à qui il veut; le propriétaire n'a aucun droit de préférence. Il subira donc une véritable expropriation, si la mine est concédée à un autre que lui. C'est une expropriation pour cause d'utilité publique; car les mines forment une partie importante de la richesse nationale, et l'intérêt public exige qu'elle ne soit pas compromise par un propriétaire qui se refuserait à toute exploitation, ou qui l'entreprendrait sans avoir les talents ou les ressources nécessaires pour la mener à bonne fin.

L'expropriation pour cause d'utilité publique appelle une indemnité. La loi de 1810 respecte ce principe; mais, dans l'application qu'elle en fait, elle déroge sur deux points aux règles du droit commun. D'abord l'indemnité sera fixée par le gouvernement dans l'acte de concession, tandis que dans les cas ordinaires ce soin est confié à un jury d'expropriation. Puis l'indemnité consistera dans une redevance, c'est-àdire dans une rente à payer par le concessionnaire de la mine au propriétaire du sol, et par conséquent elle ne sera pas préalable, comme l'exige l'art. 545.

La mine, une fois concédée soit au propriétaire, soit à tout autre, forme une propriété immobilière distincte du sol, et susceptible à ce titre d'être aliénée, hypothéquée ou saisie séparément. Quant à la redevance, elle est due plutôt au sol qu'à son propriétaire. Aussi suit-elle le sort du fonds : elle est immobilière comme lui; les hypothèques qui grèvent le sol grèvent aussi la redevance; l'aliénation du fonds entraine celle du droit à la redevance. Ce qui n'empêche pas que le propriétaire

puisse céder son droit à la redevance séparément du fonds, et alors ce droit, étant détaché du fonds, perd sa nature immobilière. Cass., 27 octobre 1885, Sir., 87. 1. 252.

1282. Du principe que la propriété du sol emporte la propriété du dessus résulte cette conséquence, signalée par l'art. 552 al. 2, que : « Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et construc» tions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre des Servi» tudes ou Services fonciers ». Les restrictions annoncées par ce dernier membre de phrase sont assez nombreuses. Ainsi il n'est pas permis à un propriétaire de planter trop près de l'héritage voisin (art. 671); de même un propriétaire ne peut établir des vues dans un mur qu'autant qu'il est situé à une certaine distance de l'héritage voisin (art. 678 et s.) ; il doit disposer le toit de sa maison de manière que les eaux pluviales ne se déversent pas sur le fonds de son voisin (art. 681)...

1283. Aux termes de l'art. 553 : « Toutes constructions, plantations » et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par » le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est » prouve; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir » acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain » sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment »,

Ce texte établit une double présomption.

1° Les constructions, qui existent sur un terrain ou dans son intérieur, sont présumées avoir été faites par le propriétaire du sol et à ses frais. Présomption toute naturelle, et qui sera presque toujours conforme à la réalité des choses : is fecit cui prodest. Le cas d'une construction faite sur un terrain par un autre que le propriétaire est un cas tout à fait exceptionnel ; or les exceptions ne se présument pas. Præsumptio sumitur ex eo quod plerumque fit.

2° La deuxième présomption n'est qu'une conséquence de la première. Les constructions, qui existent sur un terrain ou dans son intérieur, sont présumées appartenir au propriétaire du terrain.

Cette double présomption dispense le propriétaire du sol de prouver son droit sur les constructions ou les plantations qu'il porte.

Mais l'une et l'autre sont susceptibles d'être combattues par la preuve contraire, qui est formellement réservée par notre article.

Ainsi, tout d'abord, je puis prouver, contre la première présomption, que les constructions, qui couvrent un terrain appartenant à autrui, ont été faites par moi et à mes frais : ce qui n'aura pas pour conséquence d'empêcher que les constructions appartiennent au maître du sol (voy. art. 555), mais pourra seulement, suivant les cas, m'autoriser à réclamer une indemnité au propriétaire ou à démolir les constructions (art. 555).

D'autre part, je puis prouver, contre la deuxième présomption, que les constructions ou plantations existant à la surface d'un terrain dont je ne suis pas propriétaire m'appartiennent soit en vertu d'un titre, soit par la prescription : auguel cas la propriété se trouvera démembrée, la superficie appartenant à l'un et le tréfonds à l'autre.

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