[ARTICLE 567.]

Quoiqu'il ne soit fait qu'à temps, il ne faut pas le confondre avec un simple bail à longues années. Il en diffère en ce que le bail à longues années ne transfère que le droit de jouir, au lieu que le bail emphyteotique transfère au preneur une propriété, qui, pour être résoluble, n'en est pas moins réelle.

Nous avons dit en quoi le bail emphytéotique diffère, tant du bail à cens, que du bail à rente, sous les mots Bail à cens, § I, No. 2, et Bail à rente, § 1, No. 1, tom. 3, pag. 19 et 49.

*2 Proudhon, Domaine 709. L'emphytéose est une institude propriété, No. 709. tion anciennement inventée dans la double vue d'attacher des colons à certaines terres, et de parvenir plus sûrement à faire améliorer par ces colons les fonds à eux concédés sous cette condition.

{tion an est une dastla

L'emphyteose est donc un contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble en cède à un autre la jouissance, à charge par le preneur d'y procurer des améliorations, et en outre de payer au bailleur une modique redevance annuelle.

Autrefois les baux emphytéotiques étaient établis à perpétuelle durée, ce qui caractérisait surtout la translation du domaine utile, que les preneurs acquéraient par cette voie; mais aujourd'hui, et depuis la promulgation de la loi du 29 décembre 1790, déjà citée plus haut, il est défendu de stipuler en France des emphytéoses pour un temps excédant quatrevingt-dix-neuf ans.

Sur quoi il est bon d'observer que cette loi n'ayant fait qu'assigner un terme à l'emphytéose, sans en changer autrement le caractère, c'est toujours d'après les principes de l'ancien droit qu'on doit en déterminer la nature sous tous les rapports autres que celui de sa durée et des conséquences inhérentes à cette abréviation.

Quoique l'emphytéose participe du bail à ferme et de l'aliénation du fonds, elle forme néanmoins une espèce particulière qui ne doit être confondue ni avec l'un ni avec l'autre. Mais, quoiqne l'empereur romain ait voulu assigner à ce DELORIMIER, BIB. VOL. 5.

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contrat une nature particulière, il n'en est pas moins vrai de dire qu'il participe tout à la fois et du bail à loyer, et de l'aliénation du fonds qui est ainsi concédé.

710. L'emphytéose participe du bail à loyer en ce que le preneur qui reçoit le fonds, s'oblige à payer au bailleur un canon ou prix annuel, comme dans le cas de la location, et que, faute d'avoir satisfait à cette obligation durant deux ans, il peut être expulsé et privé du fonds qu'il avait reçu; mais elle en diffère d'ailleurs sous deux points de vue: 1o. en ce qu'il suffit au fermier ordinaire de bien entretenir le fonds dans l'état où il l'a reçu, et qu'il lui est dû récompense des améliorations qu'il peut y avoir faites, tandis que l'emphyteote est tenu d'améliorer l'héritage sans espoir de récompense à sa sortie; 20. l'emphytéose diffère encore du bail ordinaire en ce que dans le cas d'une ou de plusieurs années de stérilité, si la perte résultant de ce déficit n'avait pas été compensée par d'autres années d'abondance, le fermier ordinaire peut demander une réduction du prix de sa ferme (1769), tandis que l'emphytéote n'a pas le même avantage.

L'emphytéose participe d'un contrat d'aliénation transférant le domaine utile du fonds emphytéotique entre les mains du preneur, qui s'y trouve associé par ses améliorations, et qui peut à son tour, le céder à un autre acquéreur qui lui en paiera le prix; mais alors le contrat de cette sous-aliénation doit être préalablement communiqué au bailleur, qui est le maître rentier, et qui peut retenir le fonds et les droits du premier emphytéote pour le même prix qui est offert par le second preneur à l'acquéreur.

On voit par-là que le droit d'emphytéose est bien aussi, comme celui d'usufruit ou de bail à vie, un droit réel et foncier, qui se rattache comme eux à la superficie du sol ainsi concédé, et qui par conséquent est un droit immobilier susceptible d'être hypothéqué, et comportant l'exercice de toutes les actions possessoires au profit de l'emphytéote.

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EMPHYTÉOSE. C'est une convention

6 Guyot, Vo. Emppar laquelle le propriétaire d'un héri

p. 680 et s.

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tage en cède à quelqu'un la jouissance pour un temps, et même à perpétuité, à la charge d'une redevance annuelle que le bailleur réserve sur cet héritage pour marque de son domaine direct.

Le terme d'Emphytéose tire son origine d'un mot grec qui signifie planter, améliorer une terre.

Ce sont les romains qui nous ont transmis l'usage de l'Emphytéose. Dans l'origine, elle n'attribua chez eux au preneur, qu'une jouissance à temps, soit pour la vie du preneur, soit pour deux ou trois générations; c'est pour cela que les lois romaines n'ont donné le titre de seigneurie au droit de l'Emphytéose, que quand l'Emphytéose est devenue perpétuelle.

Cette différence, dans la nature de l'Emphytéose, explique la contradiction apparente qui se trouve entre quelques lois sur cette matière: c'est que les unes parlent de l'Emphytéose à temps, et les autres de l'Emphytéose perpétuelle.

En France, dans les pays de droit écrit, l'Emphytéose faite par le seigneur de l'héritage, a le même effet que le bail à cens en pays coutumier, et l'Emphytéose faite par le simple propriétaire de l'héritage, y est ordinairement confondue avec le bail à rente foncière: ces deux sortes d'Emphytéoses y sont perpétuelles de leur nature; et l'on appelle ordinairement canon emphyteotique, la redevance stipulée par la convention. Les lois décident que faute par l'Emphytéote de payer ce canon ou redevance pendant trois ans, il peut être évincé par le bailleur; mais il faut qu'au préalable celui-ci ait constitué l'autre en demeure, et qu'il ait fait prononcer judiciairement la commise, comme l'observe Boutaric, dans son traité des droits seigneuriaux.

Guyot dit dans son traité des fiefs, que les auteurs s'accordent assez pour conclure qu'il n'est point dû de quint en fiefs, ni de lods et ventes en roture, pour bail emphytéotique à vie ou à quatre-vingt-dix-neuf ans; il étend même cela à l'Emphyteose perpétuelle, si par le bail il n'y a pas de deniers déboursés;

[ARTICLE 567.]

mais s'il y en a, le preneur doit payer les droits à proportion; cela est conforme aux coutumes d'Anjou et du Maine, qui décident aussi que le retrait a lieu lorsqu'il y a des deniers déboursés.

En pays coutumiers l'Emphytéose est un bail à longues années d'une héritage, à la charge de le cultiver et améliorer, ou d'un fonds à la charge d'y bâtir, ou d'une maison à condition de la rebâtir, moyennant une pension ou redevance annuelle payable par le preneur.

On stipule aussi quelquefois que le preneur payera une certaine somme de deniers d'entrée pour ce bail.

Tout bail qui excède neuf années, est réputé bail emphytéotique ou à longues années.

L'Emphytéose se fait ordinairement pour vingt, trente, quarante, cinquante, soixante ou quatre-vingt-dix-neuf ans, qui est le terme le plus long qu'on puisse donner à ces sortes de

baux.

Lorsque ce bail est fait pour un temps fixe, les héritiers du preneur en jouissent pendant tout le temps qui en reste à expirer, quoique le bail ne fasse pas mention d'eux.

On peut faire un bail emphyteotique, tant pour la vie du preneur que pour celle de ses enfants et petits-enfants; la coutume d'Anjou, article 412, et celle du Maine, article 413, appellent ces sortes de contrats, baux à viage.

Le bail a vie diffère néanmoins à cet égard des autres baux emphyteotiques, en ce que si le bail à vie ne nomme que le preneur et ses enfants, les petits-enfants n'y sont pas compris ; au lieu que si c'est un bail emphytéotique simplement pour le preneur et ses enfants, les petits enfants y sont aussi compris sous le nom d'enfants, suivant la règle ordinaire de droit.

L'Emphytéose ressemble au bail à loyer ou à ferme, en ce que l'un et l'autre contrat est fait à la charge d'une pension annuelle; mais l'Emphytéose diffère aussi du louage, en ce que l'Emphytéote a la plupart des droits et des charges du propriétaire; et en effet le bail emphytéotique est une aliénation de la propriété utile au profit du preneur pendant tout le

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temps que doit durer le bail, la propriété directe demeurant réservée au bailleur.

Le preneur étant propriétaire, peut vendre, aliéner, échanger ou hypothéquer l'héritage; mais il ne peut pas donner plus de droit qu'il n'en a; et lorsque le temps de la concession est expiré, resoluto jure dantis, resolvitur et jus accipientis.

De ce que les baux emphytéotiques emportent aliénation,. quelques coutumes ont voulu qu'ils donnassent ouverture aut retrait lignager. Baux à quatre-vingt-dix-neuf ans, ou à longues années, porte l'article 149 de la coutume de Paris, sont sujets à retrait.

Ceux qui ne peuvent pas aliéner ne peuvent pas non plus donner à titre d'Emphytéose.

L'église et les communautés ne le peuvent faire qu'avec les solemnités prescrites pour l'aliénation de leurs biens; on tient même qu'elles ne peuvent faire d'Emphytéose perpétuelle, mais seulement pour quatre-vingt-dix-neuf ans au plus.

La pension ou redevance emphytéotique est tellement de l'essence de ce contrat, que s'il n'y en avait pas une réserve, ce ne serait point une emphytéose.

L'emphytéote ne peut pas, comme un simple locataire our fermier, obtenir une remise ou diminution de la pension annuelle, par cause de stérilité; parce que la pension emphytéotique est moins pour tenir lieu des fruits, qu'un signe de reconnaissance de la seigneurie directe.

Il n'est pas permis à l'emphytéote de dégrader le fonds, ni même d'en changer la surface, de manière que la valeur en soit diminuée; ainsi il ne peut pas convertir en terre labourable ce qui est en bois; mais il peut couper les bois, même de haute futaie, qui se trouvent en âge d'être coupés, pendant la durée de son bail.

Il ne peut pas détruire les bâtiments qu'il a trouvés faits, ni même ceux qu'il a construits lorsqu'il était obligé de le faire; mais s'il en fait volontairement quelques-uns, il peut dans le courant de son bail les enlever, pourvu que ce soit sans dégrader l'héritage.