[ARTICLE 573.] possessoires pour la conservation de sa jouissance: Tuetur itaque prætor eum qui superficiem petiit, veluti uti possidetis interdicto. Il peut vendre, ou donner, ou léguer sa superficie au profit d'un tiers étranger à la propriété de l'intérieur du sol: Sed et tradi posse intelligendum est: ut et legari et donari possit. Et si la superficie appartient à plusieurs, elle est susceptible de partage, comme tout autre héritage: Et si duobus sit communis, etiam utile communi dividundo judicium dabimus. En un mot, la superficie est susceptible d'être grevée d'usufruit et des diverses servitudes foncières, comme les héritages ordinaires. *Sebire et Carteret, V. Bail emphyt., § 3, No. 20. L'emphytéo te est recevable à Jexercer l'action possessoire con tre les tiers, et même contre le propriétaire, si celui-ci le trouble dans sa jouissance (arr. 26 juin 1822). *1 Pothier, Bail) Le bail à rente transfère au preneur tout à rente, No. 3. le droit qu'avait le bailleur dans l'héritage baillé à rente, sous la réserve seulement du droit de rente que le bailleur s'y retient, et dont il charge l'héritage. DES DROITS ET OBLIGATIONS RES- OF THE RIGHTS AND OBLIGATIONS PECTIFS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR. OF THE LESSOR AND OF THE LESSEE. 573. Le bailleur est te 573. The lessor is oblig nu de garantir le preneur ed to guarantee the lessee, et de le faire jouir de l'im- and to secure him in the meuble baillé pendant tout enjoyment of the immo [ARTICLE 573.] le temps légalement con- veable leased, during the whole time legally agreed venu. Il est également obligé upon. de reprendre cet immeuble He is also obliged to reet de décharger l'emphy-sume such immoveable and téote de la rente ou rede- to discharge the lessee vance stipulée, au cas où from the rent or dues stice dernier veut déguerpir, pulated, in the case of the à moins qu'il n'y ait con- latter wishing to leave it, vention au contraire. unless there is an agreeIment to the contrary. Voy. autorités sous art. 567 et suiv. *1 Domat, (Remy), Liv. 1, 7. L'emphytéote, de sa part, est Tit. 4, sec. 10, No. 7. Sobligé au paiement de la rente perpétuelle, et aux autres conditions réglées par le titre de l'emphytéose, et par les coutumes, comme sont le droit de lods que paient ceux qui acquièrent de l'emphytéote, ou à toutes sortes de mutations, ou à quelques-unes, ou seulement aux ventes, selon qu'il est réglé par le titre ou par la coutume, le droit de retrait ou de retenue, lorsque l'emphyteote vend l'héritage et autres semblables, et celui qui baille à emphytéose, est obligé de sa part à la garantie du fonds, et à le reprendre et décharger l'emphytéote de la rente, si la trouvant trop dure il veut déguerpir. *Nouv. Denisart, Vo. Em- Į 1. Les différentes clauses qui phyt., p. 542. > peuvent être insérées dans l'emphytéose, déterminent les obligations respectives des parties. Les obligations de celui qui a concédé un héritage à emphytéose, se réduisent en général à en garantir la jouissance au [ARTICLE 573.] preneur, à reprendre cet héritage, et à décharger le preneur de la rente ou redevance, si celui-ci veut déguerpir. Ce que nous avons dit au mot Déguerpissement, § I, No 3, tom. 6, p. 125, concernant la faculté que le preneur a d'user, du déguerpissement, ne doit pas s'appliquer sans restriction à l'emphyteose proprement dit, lequel, suivant notre définition, contient toujours l'obligation d'améliorer. Il serait en effet contraire à la nature de ce contrat, que le preneur pût éluder par le déguerpissement l'obligation qu'il a contractée. C'est pourquoi le preneur ne peut dans ce cas profiter du déguerpissement, pour s'affranchir du canon emphytéotique, qu'autant qu'il a fait les améliorations convenues. C'est ce que nous avons établi au même mot Déguerpissement, § II, No. 7, p. 127. * Sebire et Carteret, vo. Bail Į Emphyt. p. 455. 17. Les obligations du bailleur sont en général celles auxquelles un vendeur est tenu; il doit délivrer le fonds, et particulièrement garantir au preneur la jouissance de la chose donnée à emphytéose. Si le preneur était évincé, il aurait droit de réclamer des dommages-intérêts contre le bailleur, et même, selon les circonstances, la restitution des redevances qu'il aurait déjà payées. Dans l'ancienne jurisprudence, on refusait l'action en dommages-intérêts, sous prétexte que la concession faite à l'emphytéote devait être considérée comme une libéralité du bailleur, et qu'en général le donataire ne peut agir d'éviction contre le donateur. L'action serait certainement recevable aujourd'ui, car l'emphytéose présente tous les caractères d'un contrat à titre onéreux. *Pothier, Bail à rente 32. Le bailleur s'oblige par le bail p. 183, 209 et 210. Sà rente envers le preneur, præstare ei fundum habere licere, de même que le vendeur d'un héritage s'y oblige par le contrat de vente envers l'acheteur. [ARTICLE 573.] Cette obligation renferme celles de la garantie des évictions, et de la garantie des charges réelles non déclarées par le bail. Ces obligations de garantie sont entièrement semblables à celles dont un vendeur est tenu envers l'acheteur. Elles produisent les mêmes actions et les mêmes exceptions; et ce que nous avons dit en notre Traité du Contrat de Vente, part. 2, chap 1, sect. 2 et 3, peut s'appliquer au bail à rente. 121. Il y a une grande différence entre la simple résolution et entre la rescision du contrat de bail à rente. Lorsque, sur une action rescisoire, le juge prononce la rescision du contrat le contrat est anéanti, et réputé comme s'il n'était jamais in? tervenu. Au contraire, la sentence qui, sur quelque action résolutoire, prononce la résolution du bail, ne résout et ne détruit le bail que pour l'avenir. On peut apposer dans un contrat de bail à rente les mêmes clauses résolutoires qu'on appose dans les contrats de vente; et tout ce que nous avons dit en notre Traité du Contrat de Vente, part. 5, chap. 2, sect. 3 et 4, sur ces clauses, et sur les actions qui en naissent, peut s'appliquer au contrat de bail à rente. Il se fait aussi une résolution du bail à rente pour l'avenir, lorsque à défaut de paiement, le créancier de la rente foncière. rentre dans l'héritage, suivant le droit qu'il en a, comme nous l'avons vu suprà no 39 et suiv. Cette résolution du bail à rente se fait aussi par le déguerpissement, dont nous allons traiter dans la section suivante. Elle se fait encore lorsqu'il survient, par une force majeure une destruction totale de l'héritage sujet à la rente. Nous parlerons de ce cas dans la section troisième. 123. On a douté autrefois si le preneur ou ses héritiers pouvaient se décharger pour l'avenir d'une rente foncière en déguerpissant l'héritage. Accurse et la plupart des anciens docteurs pensaient que le preneur contractait par le bail une obligation personnelle de payer toujours la rente, dont lui ni ses héritiers ne pouvaient se libérer par le déguerpissement de l'héritage. [ARTICLE 574.] La coutume de Paris et plusieurs autres, ont aussi embrassé cette seconde opinion, et ont permis expressément le déguerpissement aux preneurs. Elle est autorisée par l'ordonnance de 1441, art. 20 et 43, qui porte expressément que tous propriétaires, et mêmement les preneurs à rente, pourront renoncer aux maisons, en les laissant en aussi bon état qu'elles étaient au temps de la prise. 574. De son côté le pre- 574. On his part the neur est tenu de payer an- lessee is bound to pay annuellement la rente em- nually the emphyteutic phytéotique; s'il laisse rent; if he allow three passer trois années sans le years to pass without dofaire, il peut être déclaré ing so, he may be judícien justice déchu de l'im- ally declared to have formeuble, quand même il n'y feited the immoveable, alaurait pas de stipulation though there be no stipuà ce sujet. lation on that subject. Voy. Cod. de Jur. Emphy. sous art. 567. * Domat, (Remy), Liv. 1, ) 10. C'est encore une autre suite Tit. 4, sec. 10, No. 10. de la nature de l'emphytéose, que, faute de paiement de la rente, l'emphytéote peut être expulsé, quand même il n'y aurait pas de clause résolutoire dans le contrat d'emphytéose, s'il ne satisfait après le délai qui lui sera accordé par le juge. (C. civ. 1912). *Pothier, Bail à rente p. 171,) 183, 184, et 185. 1. Le bail à rente simple "est S "un contrat par lequel l'une "des parties baille et cède à l'autre un héritage, ou quelque "droit immobilier, et s'oblige de le lui faire avoir à titre de |